ການຊອກຫາໂອກາດຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດ
ການຊອກຫາຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດສາມາດເປັນເສັ້ນທາງທີ່ແຕກຕ່າງກັນໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ, ສະເໜີທ່າແຮງສໍາລັບການຊື້ທີ່ໜ້າສົນໃຈ. ຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້ມັກຈະຖືກຂາຍໃນລາຄາທີ່ຕໍ່າກວ່າລາຄາຕະຫຼາດເພື່ອຟື້ນຟູໜີ້ສິນທີ່ຄ້າງຄາ, ເຊິ່ງສາມາດດຶງດູດຜູ້ຊື້ທີ່ມີທ່າແຮງ, ບໍ່ວ່າຈະເປັນຜູ້ຊື້ເຮືອນຄັ້ງທຳອິດທີ່ຊອກຫາທີ່ຢູ່ອາໄສລາຄາຖືກ ຫຼື ນັກລົງທຶນທີ່ມີປະສົບການທີ່ຕ້ອງການເພີ່ມຫຼັກຊັບຊັບສິນຂອງພວກເຂົາ. ຄວາມເຂົ້າໃຈເຖິງຂະບວນການ, ຄວາມສ່ຽງ, ແລະຜົນປະໂຫຍດທີ່ກ່ຽວຂ້ອງແມ່ນສໍາຄັນຕໍ່ການຕັດສິນໃຈທີ່ມີຂໍ້ມູນແລະການເຮັດໃຫ້ການຊື້ປະສົບຜົນສໍາເລັດໃນຕະຫຼາດທີ່ມີການແຂ່ງຂັນນີ້.
ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດແມ່ນຫຍັງ ແລະມັນສະເໜີໂອກາດແນວໃດ?
ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດ (Foreclosed properties) ແມ່ນເຮືອນ ຫຼື ອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ເຈົ້າຂອງເດີມບໍ່ສາມາດຊໍາລະເງິນກູ້ຈໍານອງໄດ້ຕາມເງື່ອນໄຂທີ່ຕົກລົງ, ເຮັດໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ (ເຊັ່ນ: ທະນາຄານ ຫຼື ສະຖາບັນການເງິນ) ຍຶດຊັບສິນນັ້ນຄືນ. ເປົ້າໝາຍຫຼັກຂອງຜູ້ໃຫ້ກູ້ແມ່ນການຟື້ນຟູເງິນທີ່ໃຫ້ກູ້ໄປ, ດັ່ງນັ້ນຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້ມັກຈະຖືກຂາຍໃນການປະມູນສາທາລະນະ, ໂດຍຜ່ານຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບ, ຫຼືໂດຍກົງ. ສໍາລັບຜູ້ຊື້, ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດສາມາດເປັນໂອກາດໃນການຊື້ຊັບສິນໃນລາຄາທີ່ຕ່ໍາກວ່າລາຄາຕະຫຼາດປົກກະຕິ, ເຊິ່ງເປັນປັດໄຈດຶງດູດສໍາລັບທັງຜູ້ຊື້ເຮືອນແລະນັກລົງທຶນ. ໂອກາດເຫຼົ່ານີ້ສາມາດປະກອບມີການໄດ້ຮັບທີ່ຢູ່ອາໄສໃນລາຄາທີ່ເໝາະສົມ, ການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີທ່າແຮງການເພີ່ມມູນຄ່າ, ຫຼືການສ້າງຫຼັກຊັບການລົງທຶນ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດເປັນຕົວແທນຂອງຊັບສິນທີ່ຕ້ອງການການເອົາໃຈໃສ່ ແລະ ການຄົ້ນຄວ້າຢ່າງລະອຽດກ່ອນການຊື້, ໂດຍສະເພາະກ່ຽວກັບສະພາບຂອງມັນແລະຂະບວນການທາງກົດໝາຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ.
ຂະບວນການຊື້ເຮືອນທີ່ຖືກຍຶດດຳເນີນໄປແນວໃດ?
ຂະບວນການຊື້ເຮືອນທີ່ຖືກຍຶດສາມາດແຕກຕ່າງກັນໄປຕາມປະເພດຂອງການຍຶດ ແລະ ກົດລະບຽບຂອງທ້ອງຖິ່ນ. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ມັນສາມາດແບ່ງອອກເປັນສາມໄລຍະຕົ້ນຕໍຄື: ການຂາຍກ່ອນການຍຶດ (pre-foreclosure), ການຂາຍໃນການປະມູນ (foreclosure auction), ແລະຊັບສິນທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງໂດຍທະນາຄານ (REO - Real Estate Owned). ໃນໄລຍະການຂາຍກ່ອນການຍຶດ, ຜູ້ຊື້ສາມາດເຈລະຈາກັບເຈົ້າຂອງເຮືອນໂດຍກົງເພື່ອຊື້ຊັບສິນກ່ອນທີ່ມັນຈະຖືກຍຶດຢ່າງເປັນທາງການ. ການປະມູນການຍຶດແມ່ນບ່ອນທີ່ຊັບສິນຖືກຂາຍໃຫ້ຜູ້ສະເໜີລາຄາສູງສຸດ, ເຊິ່ງມັກຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການຈ່າຍເງິນສົດເຕັມຈໍານວນ. ສຸດທ້າຍ, ຊັບສິນ REO ແມ່ນຊັບສິນທີ່ທະນາຄານໄດ້ຍຶດຄືນແລ້ວ ແລະ ຂາຍຜ່ານຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບ, ເຊິ່ງມັກຈະມີຄວາມຍືດຫຍຸ່ນຫຼາຍຂຶ້ນໃນດ້ານການເງິນ ແລະ ການກວດສອບ. ການຄົ້ນຄວ້າຢ່າງລະອຽດກ່ຽວກັບສະພາບຂອງເຮືອນ ແລະ ຫົວຂໍ້ກ່ອນການຊື້ແມ່ນມີຄວາມສໍາຄັນຕໍ່ການໄດ້ຮັບຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້.
ການພິຈາລະນາຕະຫຼາດສຳລັບການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ຖືກຍຶດ
ການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ຖືກຍຶດຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີຄວາມເຂົ້າໃຈຢ່າງເລິກເຊິ່ງກ່ຽວກັບຕະຫຼາດທ້ອງຖິ່ນແລະແນວໂນ້ມອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ກວ້າງຂວາງ. ຜູ້ຊື້ຄວນວິເຄາະແນວໂນ້ມຂອງຕະຫຼາດທ້ອງຖິ່ນ, ລາຄາຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນໃນພື້ນທີ່, ແລະທ່າແຮງການຂະຫຍາຍຕົວຂອງຊຸມຊົນ. ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດມັກຈະຖືກຂາຍໃນລາຄາທີ່ຕ່ໍາກວ່າຕະຫຼາດເພື່ອເລັ່ງການຂາຍ, ສະເໜີທ່າແຮງໃນການສ້າງມູນຄ່າເພີ່ມ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍຕາມ, ມູນຄ່າທີ່ແທ້ຈິງຂອງຊັບສິນອາດຈະຖືກຜົນກະທົບຈາກສະພາບຂອງມັນ, ເຊິ່ງອາດຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການສ້ອມແປງຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ. ການປະເມີນສະພາບຂອງເຮືອນຢ່າງຖືກຕ້ອງ ແລະ ຄາດຄະເນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງແມ່ນສໍາຄັນຕໍ່ການກໍານົດມູນຄ່າການລົງທຶນທີ່ແທ້ຈິງ ແລະ ຮັບປະກັນວ່າການຊື້ຈະເປັນຂໍ້ຕົກລົງທີ່ດີ. ການຄົ້ນຄວ້າຢ່າງລະອຽດກ່ຽວກັບມູນຄ່າຊັບສິນໃນພື້ນທີ່ ແລະການປຽບທຽບກັບເຮືອນທີ່ຖືກຍຶດສາມາດຊ່ວຍໃຫ້ຜູ້ຊື້ຕັດສິນໃຈລົງທຶນທີ່ມີຂໍ້ມູນແລະສ້າງຫຼັກຊັບຊັບສິນທີ່ມີທ່າແຮງໃນການເຕີບໂຕ.
ຄວາມເຂົ້າໃຈດ້ານການເງິນ ແລະ ທ່າແຮງຂອງທີ່ຢູ່ອາໄສລາຄາຖືກ
ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດສາມາດເປັນເສັ້ນທາງສູ່ຄວາມເປັນເຈົ້າຂອງທີ່ຢູ່ອາໄສໃນລາຄາທີ່ເໝາະສົມ, ໂດຍສະເພາະສໍາລັບຜູ້ທີ່ຊອກຫາຂໍ້ຕົກລົງ. ທ່າແຮງຂອງການໄດ້ຮັບຊັບສິນໃນລາຄາຕ່ໍາກວ່າລາຄາຕະຫຼາດສາມາດສ້າງໂອກາດໃນການສ້າງທຶນ (equity) ໄດ້ໄວຂຶ້ນ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍຕາມ, ການເຂົ້າໃຈດ້ານການເງິນແມ່ນສໍາຄັນ. ຜູ້ຊື້ຄວນມີແຜນການເງິນທີ່ຊັດເຈນ, ລວມທັງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຊື້, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງ, ແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການປິດ. ການໄດ້ຮັບການອະນຸມັດເງິນກູ້ລ່ວງໜ້າ ຫຼື ມີເງິນສົດພຽງພໍແມ່ນສິ່ງຈໍາເປັນ, ໂດຍສະເພາະໃນການປະມູນ. ການຄໍານວນຜົນຕອບແທນທີ່ຄາດໄວ້ຂອງການລົງທຶນ (ROI) ແລະການປະເມີນຄວາມສາມາດໃນການຊື້ແມ່ນສໍາຄັນກ່ອນທີ່ຈະດໍາເນີນການຊື້. ການຊື້ແບບມີເຫດຜົນສາມາດເພີ່ມມູນຄ່າໃຫ້ກັບຫຼັກຊັບຂອງນັກລົງທຶນ ຫຼື ສະເໜີເຮືອນທີ່ເໝາະສົມສໍາລັບຄອບຄົວ.
ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍແລະຄ່າທໍານຽມທົ່ວໄປໃນການຊື້ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດ
ການຊື້ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດກ່ຽວຂ້ອງກັບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຕ່າງໆທີ່ນອກເໜືອຈາກລາຄາຊື້ເບື້ອງຕົ້ນ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເຫຼົ່ານີ້ສາມາດປະກອບມີຄ່າທໍານຽມການປະມູນ, ຄ່າທໍານຽມທາງກົດໝາຍສໍາລັບການໂອນກໍາມະສິດ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການປິດ, ແລະທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດແມ່ນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງແລະການປັບປຸງ. ເນື່ອງຈາກຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້ມັກຈະຖືກຂາຍ “ຕາມສະພາບ”, ມັນເປັນສິ່ງສໍາຄັນທີ່ຈະຄາດຄະເນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງຢ່າງລະມັດລະວັງ. ບາງຄັ້ງອາດຈະມີພາສີຊັບສິນທີ່ຄ້າງຄາ ຫຼື ພັນທະອື່ນໆທີ່ຕ້ອງໄດ້ຮັບການແກ້ໄຂ. ການເຂົ້າໃຈຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເຫຼົ່ານີ້ລ່ວງໜ້າສາມາດຊ່ວຍໃຫ້ຜູ້ຊື້ກໍານົດງົບປະມານທີ່ແທ້ຈິງ ແລະ ຫຼີກເວັ້ນຄວາມແປກໃຈທາງດ້ານການເງິນ.
| ປະເພດຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ | ລາຍລະອຽດ | ການຄາດຄະເນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ (LAK) |
|---|---|---|
| ລາຄາຊື້ | ລາຄາສະເໜີຊື້ຊັບສິນ | ແຕກຕ່າງກັນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ |
| ຄ່າທຳນຽມການປະມູນ | ອາດຈະເປັນເປີເຊັນຂອງລາຄາຊື້ (ໃນການປະມູນ) | 1% - 5% ຂອງລາຄາຊື້ |
| ຄ່າທຳນຽມທາງກົດໝາຍ/ການປິດ | ຄ່າທຳນຽມການໂອນກຳມະສິດ, ປະກັນໄພ | 2,000,000 - 10,000,000 |
| ຄ່າສ້ອມແປງ/ປັບປຸງ | ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການນຳເຮືອນກັບຄືນສູ່ສະພາບທີ່ຢູ່ອາໄສໄດ້ | 10,000,000 - ຫຼາຍກວ່າ 100,000,000 |
| ພາສີຊັບສິນທີ່ຄ້າງຄາ | ພາສີທີ່ບໍ່ໄດ້ຊຳລະໂດຍເຈົ້າຂອງເດີມ | ແຕກຕ່າງກັນຕາມທ້ອງຖິ່ນ |
| ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການກວດສອບ | ການກວດສອບສະພາບໂຄງສ້າງ, ລະບົບຕ່າງໆ | 500,000 - 2,000,000 |
Prices, rates, or cost estimates mentioned in this article are based on the latest available information but may change over time. Independent research is advised before making financial decisions.
ການຈັດການກັບສິ່ງທ້າທາຍແລະຄວາມສ່ຽງໃນການຊື້ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດ
ເຖິງແມ່ນວ່າຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດຈະສະເໜີຂໍ້ໄດ້ປຽບ, ແຕ່ມັນກໍ່ມາພ້ອມກັບສິ່ງທ້າທາຍແລະຄວາມສ່ຽງທີ່ສໍາຄັນ. ຫນຶ່ງໃນຄວາມສ່ຽງທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດແມ່ນສະພາບຂອງຊັບສິນ. ເຮືອນທີ່ຖືກຍຶດອາດຈະຖືກລະເລີຍ, ຂາດການບໍາລຸງຮັກສາ, ຫຼືແມ້ກະທັ້ງຖືກທໍາລາຍໂດຍເຈົ້າຂອງເດີມ, ເຊິ່ງນໍາໄປສູ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງທີ່ບໍ່ຄາດຄິດແລະສູງ. ນອກຈາກນີ້, ອາດຈະມີບັນຫາຫົວຂໍ້ທີ່ບໍ່ຊັດເຈນ, ເຊັ່ນ: ສິດຈໍານອງທີສອງ, ພາສີທີ່ຄ້າງຄາ, ຫຼືສິດທິອື່ນໆ, ເຊິ່ງສາມາດສັບສົນຂະບວນການຊື້ແລະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການແກ້ໄຂທາງກົດໝາຍ. ການຊື້ໃນການປະມູນມັກຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການກວດສອບທີ່ຈໍາກັດຫຼືບໍ່ມີເລີຍ, ເຮັດໃຫ້ຜູ້ຊື້ຕ້ອງຮັບຜິດຊອບຕໍ່ຂໍ້ບົກຜ່ອງທີ່ເຊື່ອງໄວ້. ການເຮັດວຽກກັບຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີປະສົບການ, ທະນາຍຄວາມ, ແລະຜູ້ກວດກາເຮືອນສາມາດຊ່ວຍຫຼຸດຜ່ອນຄວາມສ່ຽງເຫຼົ່ານີ້ໄດ້ໂດຍການດໍາເນີນການກວດສອບຢ່າງລະອຽດກ່ອນການຊື້. ການສ້າງຫຼັກຊັບການລົງທຶນຜ່ານຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການວິເຄາະຄວາມສ່ຽງຢ່າງຮອບຄອບແລະການວາງແຜນທີ່ເຂັ້ມງວດ.
ການຊອກຫາໂອກາດຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດສາມາດເປັນເສັ້ນທາງທີ່ໃຫ້ຜົນຕອບແທນໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ, ສະເໜີທ່າແຮງສໍາລັບການຊື້ຊັບສິນໃນລາຄາທີ່ເໝາະສົມ. ດ້ວຍຄວາມເຂົ້າໃຈຢ່າງລະອຽດກ່ຽວກັບຂະບວນການຊື້, ການພິຈາລະນາຕະຫຼາດ, ດ້ານການເງິນ, ແລະການຮັບຮູ້ເຖິງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍແລະຄວາມສ່ຽງທີ່ອາດຈະເກີດຂຶ້ນ, ຜູ້ຊື້ສາມາດຕັດສິນໃຈທີ່ມີຂໍ້ມູນ. ການຄົ້ນຄວ້າຢ່າງລະອຽດ, ການກວດສອບຢ່າງລະມັດລະວັງ, ແລະການຊ່ວຍເຫຼືອຈາກຜູ້ຊ່ຽວຊານແມ່ນສໍາຄັນຕໍ່ການຊື້ຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດຢ່າງສໍາເລັດຜົນ.
